别看2022年楼市这么不景气，在我国的金融风险中，房地产依然是那个举足轻重的“灰犀牛”。

什么是“灰犀牛”？说白了，就像是温水煮青蛙，甚至比现在的“黑天鹅”还要严重。

大家好，我是只会砍柴的校长。

之所以会这样，是房地产一直以来特有的金融属性在作祟。

此前原央行副行长就特别指出“留给人们狂欢的日子不多了，要随时做好资产泡沫破灭的准备”。

这恰恰突出了现在资产泡沫的严重程度，主要还是因为高房价原因。

现在的重点就是，一方面要防止金融风险触底，另外还应该对个别领域重点提防。

什么意思？

现在的楼市泡沫虽然没有破灭，但并不代表不存在风险。

“买房难、教育难”依然是目前的两大民生问题，其中最为突出的还是住房问题。

根据中国财富报数据显示，我国2021年实物资产占比69.3%，其中仅住房市场估值就达到了476万亿，约占全年GDP41.6%。

要知道，在2010年时占比还不足36%，11年时间上涨15%，住房在家庭资产占比越来越大，金融属性较之前也越来越大。

在这种情况下，说没有泡沫风险其实都是假的。

2023年要为资产泡沫的破灭做好准备

过去大家都是挤破脑袋买房，大家有没有想过，一旦资产泡沫破灭，最先受到伤害的，肯定还是这部分刚需购房者。

你对泡沫究竟有几分认识？

房价方面

房价收入比的国际平均水平在3-6之间，而我国现在的水平却达到了9.1，是国际平均水平上限的1.5倍。

日本曾经的房地产危机想必大家都知道，当时泡沫破灭之前的收入比一度达到18，即便在破灭之后，房价收入比依然还在10以上。

到过头再来看我们，根据最新房价收入比统计数据显示，北京、深圳、上海、广州、厦门等7个城市的房价收入比都已经超过18，其中深圳更是直接达到了37，面对平均6万/平的房价，普通人根本就触及不到。

金融方面

截至目前我国杠杆率接近273%，其中住户债务与名义GDP之间的比值已经达到72.2%。

要知道，在去年的这个时候这组数据还不足60%。

除了居民负债率走高，房企的负债情况也不容乐观。

据统计，截止到2022上半年，净负债率超过100%的房企分别有富力、中交、阳光城和保利。

这其中不乏有央企国企的存在，而高负债率的原因无疑是高杠杆的作用，现在再想拿空间争取时间已经不容易了，如果还照搬以前的模式，那么离破产就真的不远了。

从房价和金融杠杆这一层面来看，我们到底该不该做好资产破灭的准备呢？

曹德旺之前就曾讲过：

房价的快速上涨并不符合客观规律，大多都是被炒作起来的，现在的房价应该回到15年前的水平才算合理。

细细一想确实在理。

房子始终不是黄金、石油等稀缺性资源，长久来看增值保值能力也就那么回事。

另外，房地产只是在经济发展过程中的阶段性产物，或许在某一阶段具有超越自身属性的增值能力，如果时间一久，说不定人人追捧的房子最终会成为负担。

随着两大信号的出现，楼市的走向也逐渐明了

房价开始下跌，加速泡沫挤出。

根据全国70城房价统计数据显示，新房与二手房依然保持上涨的城市分别为22个和12个。

不难看出现在的房价主要还是以下跌为主，其中有6个城市房价连续下跌已经长达5年之久，其中就包括一线城市郑州，二手房价格甚至比5年前还要低。

房价的阴晴不定主要还是受供需关系影响，最近几年房地产开发建设实在太快，需求根本跟不上，对于房地产的预期已经远远大于实际。

从侧面不难看出，泡沫的累积不仅受房价影响，同时也受供需影响。

就好比一个楼盘平均房价5000元/平，这个价位城市中80%左右的购房者都能负担得起，如果房价突然涨到1万，即便有人能接受也不能去化库存。

如果一直这样下去，房企最终肯定还是会顶不住负债压力继续降价，因为对于这个价位即便有需求大家也不愿买。

楼市预期下调，不再继续追求高增长。

房地产健康平稳发展的关键就是稳地价和房价。

地价方面，整体溢价率从45%下调至15%。

房价方面，高库存叠加近期市场影响，房企们的日子并不好过，部分城市为缓解房企的资金压力，已经放松“限跌令”。

例如原本售价为5000元/平，通过团购可以下调至4000元/平，这无疑又给了房价下行足够的空间。

预期方面，从今年1月份开始，房地产的投资额就一直呈现下跌趋势。直到上半年结束，开发投资额下降超过5%，工程新开工面积下降近35%。

今年的楼市跟以往大不相同，楼市调控也没有像前几年一样采取货币漫灌的方式，今年或许真会成为楼市的分水岭，借此机会让楼市成功实现软着陆。

总结

房地产的造富神话正式宣告结束，以后基础牢固、以人口流入为主的城市或许还有上涨机会，像经济落后、产业衰退的三四线城市兴许就没这样幸运了。

不过改善与保障安居型住房、租赁型住房肯定还会得到支持，毕竟控制房地产发展的根本目的是让住房彻底回归居住属性。