2023年起,做好资产泡沫破灭的准备?2大信号出现,楼市走向明了
发布时间:2023-09-29 02:41:46

别看2022年楼市这么不景气,在我国的金融风险中,房地产依然是那个举足轻重的“灰犀牛”。

什么是“灰犀牛”?说白了,就像是温水煮青蛙,甚至比现在的“黑天鹅”还要严重。

大家好,我是只会砍柴的校长。

之所以会这样,是房地产一直以来特有的金融属性在作祟。

此前原央行副行长就特别指出“留给人们狂欢的日子不多了,要随时做好资产泡沫破灭的准备”。



这恰恰突出了现在资产泡沫的严重程度,主要还是因为高房价原因。

现在的重点就是,一方面要防止金融风险触底,另外还应该对个别领域重点提防。

什么意思?

现在的楼市泡沫虽然没有破灭,但并不代表不存在风险。

买房难、教育难”依然是目前的两大民生问题,其中最为突出的还是住房问题。

根据中国财富报数据显示,我国2021年实物资产占比69.3%,其中仅住房市场估值就达到了476万亿,约占全年GDP41.6%。

要知道,在2010年时占比还不足36%,11年时间上涨15%,住房在家庭资产占比越来越大,金融属性较之前也越来越大。

在这种情况下,说没有泡沫风险其实都是假的。

2023年要为资产泡沫的破灭做好准备

过去大家都是挤破脑袋买房,大家有没有想过,一旦资产泡沫破灭,最先受到伤害的,肯定还是这部分刚需购房者。

你对泡沫究竟有几分认识?

房价方面

房价收入比的国际平均水平在3-6之间,而我国现在的水平却达到了9.1,是国际平均水平上限的1.5倍。



日本曾经的房地产危机想必大家都知道,当时泡沫破灭之前的收入比一度达到18,即便在破灭之后,房价收入比依然还在10以上。

到过头再来看我们,根据最新房价收入比统计数据显示,北京、深圳、上海、广州、厦门等7个城市的房价收入比都已经超过18,其中深圳更是直接达到了37,面对平均6万/平的房价,普通人根本就触及不到。

金融方面

截至目前我国杠杆率接近273%,其中住户债务与名义GDP之间的比值已经达到72.2%。

要知道,在去年的这个时候这组数据还不足60%。

除了居民负债率走高,房企的负债情况也不容乐观。

据统计,截止到2022上半年,净负债率超过100%的房企分别有富力、中交、阳光城和保利。

这其中不乏有央企国企的存在,而高负债率的原因无疑是高杠杆的作用,现在再想拿空间争取时间已经不容易了,如果还照搬以前的模式,那么离破产就真的不远了。

从房价和金融杠杆这一层面来看,我们到底该不该做好资产破灭的准备呢?

曹德旺之前就曾讲过:

房价的快速上涨并不符合客观规律,大多都是被炒作起来的,现在的房价应该回到15年前的水平才算合理。

细细一想确实在理。



房子始终不是黄金、石油等稀缺性资源,长久来看增值保值能力也就那么回事。

另外,房地产只是在经济发展过程中的阶段性产物,或许在某一阶段具有超越自身属性的增值能力,如果时间一久,说不定人人追捧的房子最终会成为负担。

随着两大信号的出现,楼市的走向也逐渐明了

房价开始下跌,加速泡沫挤出。

根据全国70城房价统计数据显示,新房与二手房依然保持上涨的城市分别为22个和12个。

不难看出现在的房价主要还是以下跌为主,其中有6个城市房价连续下跌已经长达5年之久,其中就包括一线城市郑州,二手房价格甚至比5年前还要低。

房价的阴晴不定主要还是受供需关系影响,最近几年房地产开发建设实在太快,需求根本跟不上,对于房地产的预期已经远远大于实际。

从侧面不难看出,泡沫的累积不仅受房价影响,同时也受供需影响。

就好比一个楼盘平均房价5000元/平,这个价位城市中80%左右的购房者都能负担得起,如果房价突然涨到1万,即便有人能接受也不能去化库存。

如果一直这样下去,房企最终肯定还是会顶不住负债压力继续降价,因为对于这个价位即便有需求大家也不愿买。

楼市预期下调,不再继续追求高增长。

房地产健康平稳发展的关键就是稳地价和房价。

地价方面,整体溢价率从45%下调至15%。



房价方面,高库存叠加近期市场影响,房企们的日子并不好过,部分城市为缓解房企的资金压力,已经放松“限跌令”。

例如原本售价为5000元/平,通过团购可以下调至4000元/平,这无疑又给了房价下行足够的空间。

预期方面,从今年1月份开始,房地产的投资额就一直呈现下跌趋势。直到上半年结束,开发投资额下降超过5%,工程新开工面积下降近35%。

今年的楼市跟以往大不相同,楼市调控也没有像前几年一样采取货币漫灌的方式,今年或许真会成为楼市的分水岭,借此机会让楼市成功实现软着陆。

总结

房地产的造富神话正式宣告结束,以后基础牢固、以人口流入为主的城市或许还有上涨机会,像经济落后、产业衰退的三四线城市兴许就没这样幸运了。

不过改善与保障安居型住房、租赁型住房肯定还会得到支持,毕竟控制房地产发展的根本目的是让住房彻底回归居住属性。

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